Japonya'da Ev Satın Alma Rehberi
Bu rehber, Japonya'da yabancıların ev satın alma sürecini, kredi şartlarını ve dikkat edilmesi gerekenleri adım adım açıklamaktadır.
Yabancılar Ev Alabilir mi?
Evet, Japonya'da yabancıların mülk satın alması önünde yasal bir engel yoktur. Oturum izni türünüz ne olursa olsun (turist vizesi dahil) mülk edinebilirsiniz. Ancak, süreçteki en kritik konu olan konut kredisi (jūtaku rōn - 住宅ローン) çekme şartları, vize türünüze sıkı sıkıya bağlıdır.
Genellikle bankalar, konut kredisi vermek için başvuru sahibinin Kalıcı Oturum İznine (Permanent Resident - 永住者) sahip olmasını şart koşar. Bazı durumlarda, uzun süreli çalışma vizelerine (örn: Yüksek Nitelikli Profesyonel Vizesi) sahip ve Japonya'da uzun yıllardır yaşayan kişilere de kredi verilebilmektedir.
Sürece başlamadan önce ne kadarlık bir bütçeniz olduğunu ve ne kadar kredi çekebileceğinizi belirlemeniz gerekir.
- Peşinat (Atama-kin - 頭金): Genellikle ev fiyatının %10 ila %20'si arasında bir peşinatınızın olması beklenir. Peşinat olmadan kredi veren bankalar olsa da, bu durum nadirdir.
- Banka Araştırması: Büyük Japon bankaları (MUFG, SMBC, Mizuho, Resona) ve Prestia SMBC Trust Bank gibi yabancılarla çalışmaya daha alışkın bankalarla görüşerek kredi şartlarını (faiz oranları, vade vb.) öğrenin.
- Kredi Ön Onayı (Jizen Shinsa - 事前審査): Beğendiğiniz bir ev olmasa bile, bankaya mali durumunuzu gösteren belgelerle başvurarak ne kadar kredi alabileceğinize dair bir ön onay alabilirsiniz. Bu, ev arama sürecinde elinizi güçlendirir.
Japonya'da mülkler genellikle emlakçılar (fudōsan-ya - 不動産屋) aracılığıyla bulunur. SUUMO, HOMES, at-home gibi büyük emlak portallarından beğendiğiniz evleri bulup, ilanı veren emlakçıyla iletişime geçebilirsiniz.
Mülk Türleri:
- Mansion (マンション): Betonarme apartman dairesi.
- Ikkodate (一戸建て): Müstakil ev.
- Shinchiku (新築): Yeni inşa edilmiş, sıfır mülk.
- Chūko (中古): İkinci el mülk.
Beğendiğiniz mülkleri görmek için emlakçıdan randevu alarak içini gezme (Naiken - 内見) talebinde bulunun.
- Satın Alma Niyet Mektubu (Kōnyū Mōshikomisho - 購入申込書): Almak istediğiniz eve karar verdiğinizde, emlakçı aracılığıyla satıcıya bir teklif mektubu sunarsınız. Bu mektup genellikle fiyatta küçük bir pazarlık payı içerir.
- Önemli Hususların Açıklanması (Jūyō Jikō Setsumei - 重要事項説明): Teklifiniz kabul edilirse, emlakçı size mülkle ilgili tüm yasal detayları, kısıtlamaları ve hakları açıklayan uzun bir sunum yapar.
- Satış Sözleşmesi (Baibai Keiyakusho - 売買契約書): Her konuda anlaştıktan sonra, alıcı ve satıcı bir araya gelerek ana satış sözleşmesini imzalar. Bu aşamada genellikle ev bedelinin %5-10'u kadar bir kapora (Tetsuke-kin - 手付金) ödenir.
- Resmi Kredi Başvurusu (Hon-mōshikomi - 本申込): İmzalanan satış sözleşmesi ile birlikte bankanıza resmi kredi başvurusunda bulunursunuz.
Kredi onaylandıktan sonraki son adımlar genellikle bankada tüm tarafların (alıcı, satıcı, emlakçı ve adli katip) buluşmasıyla gerçekleşir.
- Adli Katip (Shihō Shoshi - 司法書士): Bu süreçteki en önemli profesyonellerden biridir. Tapu devri, mülkün yasal kaydı gibi tüm resmi işlemleri sizin adınıza yürütür.
- Kalan Ödemenin Yapılması: Banka, krediyi sizin hesabınıza yatırır ve aynı anda bu para satıcının hesabına transfer edilir. Ev bedelinin kalan kısmı, emlakçı komisyonu, adli katip ücreti ve diğer vergiler bu aşamada ödenir.
- Tapu Devri ve Anahtar Teslimi: Tüm ödemeler tamamlandıktan sonra adli katip tapu devir işlemlerini başlatır ve evin anahtarları size teslim edilir.